№ Ростехнадзора: СРО-С-259-15012013
г. Москва, ул. Талалихина, дом 8, оф. 9
Внимание! Не оплачивайте взносы на расчетный счет банка "Северный кредит" и "Вологда банк"

С чем чиновники вышли на Госсовет

Сегодняшний Госсовет при президенте России должен дать ответы на многие вопросы и послужить новым импульсом развития российских строек. Накануне «Общественный контроль» ознакомился с докладом, который представят президенту, и нашел в нем «сдержанный оптимизм».

Отчет перед первым лицом государства, разумеется, нужно начинать с чего-то жизнеутверждающего, чтобы сразу направить тон мероприятия в нужное эмоциональное русло. И статистика по объемам строительства вполне для этого подходит: на первый взгляд — тут все очень даже неплохо.

За прошедшие два года достигнут рекордный уровень жилищного строительства за всю историю страны: в 2014 году введено в эксплуатацию 84,2 млн кв. метров, а в 2015 году — 85,3 млн кв. метров жилья. В общем и целом в прошлом году было введено 306,4 тысячи новых коммерческих, промышленных и жилых зданий общей площадью 139,4 млн. кв. метров, в 2014-м — 304,2 тысячи общей площадью 138,6 млн кв. метров. Возросли также объемы строительства квартир экономкласса: в 2015 году введено более 37 млн. кв. метров — на 20% больше, чем в 2014-м.

При этом сама стройка распределена по территории страны крайне неравномерно. Львиную долю объемов ожидаемо забирает Центральный федеральный (почти 30%), Приволжский (почти 20%) и Сибирский округа (11%). На СЗФО приходится только 10,6% строительных объектов. Вместе с тем, по данным Росстата, в 2015 году в России выполнено строительных работ на сумму около 5,9 трлн рублей, что на 7% ниже результата 2014 года.

Просела и динамика инвестиций в стройку — лишь 84,5% к итогу 2014 года. Это, конечно не провал 2009-го (69% к 2008-му), но в «тучном» 2013 году был приток инвестиций в 17%.

Спрос из-под подушки

Локомотивом стройкомплекса, согласно докладу, должно стать жилищное строительство. В свою очередь, чтобы жилищное строительство оставалось ведущим сектором всей строительной отрасли и оказывало стимулирующее воздействие на экономику, необходимо предложить рыночные механизмы и инструменты притока инвестиций, развивать рынок ипотечного кредитования — в том числе за счет развития ипотечных ценных бумаг с гарантией Единого института развития в жилищной сфере и коллективных инвестиций в строительство арендного жилья.

В докладе приводятся данные ВЦИОМ, согласно которым более 23 млн российских семей хотели бы улучшить свои жилищные условия. Реально же смогут приобрести жилье на «первичке» только 6 млн семей (с учетом «вторички» — 8,3 млн), что якобы «гарантирует» рынку объем спроса на жилье в пятилетней перспективе в 300 млн кв. метров, при этом 50% семей планируют приобрести жилье с использованием ипотеки. Любопытно, что этот объем предложения (300 млн кв. м.) рынок потреблял в течение 12 лет (с 2004 по 2016 годы), но тогда не было программы субсидирования ипотечной ставки, на которую очень рассчитывают сегодня в Минстрое. Выдача ипотечных кредитов с 2004 года увеличилась в 90 раз (с 19 млрд до 1,76 трлн рублей). В реальном выражении, за вычетом инфляции, ипотечный рынок вырос в 22 раза. «В 2016 году неплохим результатом для рынка ипотеки станет повторение итогов 2015 года, когда было выдано 1,15 трлн рублей кредитов, но в зависимости от динамики макроэкономических факторов возможно снижение до 20%. Итоговый прогноз: 950 млрд — 1,15 трлн рублей», — говорится в докладе.

Более того, власти всерьез рассчитывают затащить хотя бы одну десятую средств, которые граждане хранят сегодня на депозитах (более 20 трлн рублей), и вовлечь их в стройку. Строительный блок правительства ратует за развитие инструментов рефинансирования ипотеки, в том числе однотраншевой ипотечной ценной бумаги (ИЦБ) с поручительством Единого института развития в жилищной сфере, что позволит на горизонте 2-3 лет уменьшить ставку по ипотеке на 0,8-1,5%.

«Это равносильно государственной поддержке в рамках программы субсидирования ипотеки, но не требует дополнительных затрат из бюджета. Такая ценная бумага позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска с целью его приближения к уровню риска по облигациям федерального займа (ОФЗ). Реализуемость данного предположения подтверждается зарубежным опытом, анализ которого показывает, что рынок ИЦБ является вторым по объему и ликвидности после рынка государственных облигаций» — это опять-таки из доклада.

Проблемные КОТы

В докладе вновь поднимается еще одна давно уже очевидная проблема: возможности точечной застройки в крупных городах давно исчерпаны, а проекты комплексного освоения территорий, на который и предполагалось сделать акцент, сталкиваются с проблемами подключения к дорогам и коммуникациям.

Как говорится в докладе, Фонд РЖС, который критиковали все начиная от застройщиков и заканчивая бывшими федеральными министрами, планирует осуществить переход от массового вовлечения в оборот земельных участков к новому принципу. В чем он заключается, из доклада не совсем понятно — в документе расписаны лишь общие принципы, как-то: анализ рыночного спроса и капитализации участка до продажи (на этапе корректировки документов градпланирования), анализ наилучшего использования участка и решение вопросов по инфраструктурной подготовки территорий. То есть якобы поросшее бурьяном бывшее сельхозугодье застройщикам предлагать больше не будут. «Такой подход позволит предоставлять земельные участки, обладающие высокой инвестиционной привлекательностью, и сокращать сроки возведения жилья», — обещают в Минстрое.

Более того, власти обещают стимулировать сетевые компании к строительству инженерных сетей и прочих объектов инфраструктуры для обеспечения их услугами конечных потребителей. О том, что строительством инженерии должны заниматься сами ресурсники, а отнюдь не строители, говорится уже давно и на всех уровнях. Возможно, Госсовет, если на данном вопросе остановятся отдельно, даст хоть какую-то динамику решению этого вопроса.

Власти также обозначили намерение поучаствовать в проектах комплексного освоения территорий на частных землях. Сейчас, как говорится в докладе, такие проекты реализуются «на свой страх и риск». Их предлагается перевести на схему ГЧП, чтобы застраховаться от этих рисков. В этом случае новый импульс получат проекты развития застроенных территорий и проекты редевелопмента промзон в центральных районах мегаполисов (возможный объем жилищного строительства на таких территориях в городах с населением более 250 тысяч человек составляет не менее 260 млн кв. метров).

Для этого Фонд РЖС в составе Единого института развития жилищной сферы должен подготовить земельные участки для новой застройки (консолидировать территории ветхой, аварийной, морально устаревшей жилой застройки). Также будет упорядочен механизм передачи построенных застройщиками объектов коммунальной и социальной инфраструктуры в госсобственность.

Застройщиков предлагается освободить от налога на прибыль в части затрат на создание такой инфраструктуры при безвозмездной передаче таких объектов властям регионов или муниципалам.

Перетрясти «долевку»

42 тысячи обманутых российских дольщиков вряд ли примут благосклонно тот позитивный настрой, с которым Минстрой РФ будет отчитываться о решении проблем по «долевке». 17 мая президент услышит, что в 2015 году в стране стало на 54 «проблемных» объекта меньше, хотя в реестре до сих пор остается 510 таких домов (в 2013 году было 580 объектов). Количество «обманутых» дольщиков в 2015 году составило 42 035 человек, что на 2644 человека меньше, чем в 2014 году (44 679 человек).

Впрочем, в ближайшем будущем этот список может снова сократиться: власти введут новые нормы учета обманутых дольщиков — если гражданин купил более одной квартиры в одном недострое. Кроме того, власти смогут исключить покупателя из реестра обманутых дольщиков, если человек отказался от мер государственной поддержки, предложенных властями, или если его требования суд удовлетворил частично. Пока приказ Минстроя не имеет законной силы, публичное обсуждение документа продлится до 20 мая 2016 года.

При этом министерство отрапортует, что оно предприняло все возможные меры профилактики появления «проблемных» объектов по 214-ФЗ. Тут и ужесточившиеся требования к страховщикам с 1 октября, и комплекс поправок в закон «О долевом строительстве…» (требования к уставному капиталу, эскроу-счета и т.д.). То есть весь тот комплекс мероприятий, который, по словам участников рынка, по меньшей мере выкинет с рынка долевого строительства небольших застройщиков, а в перспективе и вовсе его обрушит.

Из декларированных нововведений — передача страховых функций государству, что существенно повысит объем средств населения, инвестированных в приобретение жилья. Стройка будет включена в список приоритетных отраслей экономики, подлежащих перестрахованию через курируемую Банком России Национальную перестраховочную компанию. Глобальным российским санатором проблемных объектов станет АКБ «Российский капитал». Справится ли он с задачей, мы увидим на примере решения вопросов более 30 тысяч дольщиков ГК «СУ-155».

Добровольное регулирование

От Госсовета представители профсообщества ждут ответа и еще на один важный вопрос, ставший практически идиомой: «Саморегулирование состоялось?». Позиция Михаила Меня для саморегуляторов была малоутешительной. Несколько раз чиновник ставил институт под сомнение и даже публично предлагал вернуть лицензии.

И на Госсовете саморегулированию достанется по полной: вспомнят «коммерческие» СРО, отсутствие реального контроля за деятельностью, искусственный нагон количества членов для роста компфондов и непрозрачность их расходования, информационную закрытость СРО и многое другое.

Ожидается, что Минстрой разрубит этот клубок проблем путем внесения поправок в Градкодекс РФ «в части совершенствования правового регулирования вопросов саморегулирования». В частности, законопроект предлагает, чтобы по закону о саморегулировании работали только генеральные проектировщики и генподрядчики. В отношении остальных участников вступление в СРО предлагается сделать делом исключительно добровольным. При этом СРО не будут выдавать им свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.